Thị trường nhà kho, nhà xưởng phía Bắc đang có sức hút rất lớn nhờ những chuyển biến trên thế giới. Giá kho bãi thời gian qua đã có sự tăng trưởng, đặc biệt ở khu vực miền Bắc, trong đó có Hà Nội.
GIÁ TĂNG LÊN
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp nói chung đang thúc đẩy bất động sản công nghiệp Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ.
Thị trường nhà kho, nhà xưởng Hà Nội đang chứng kiến sự đi lên về giá thuê trong khoảng 1 năm trở lại đây. Cụ thể, giá thuê kho bãi khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Phú Đô tăng giá so với mức giá thuê thời điểm cuối năm ngoái, từ mức giá phổ biến là 90 – 120 nghìn đồng/m2/tháng tăng lên 95 – 130 nghìn đồng/m2/tháng. Một số vị trí đẹp trên mặt đường Phạm Hùng, giá thuê ở mức 135 – 150 đồng/m2.
Các kho bãi ở những vị trí đẹp như mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thường được cho thuê làm showroom ô tô, nội thất… là những ngành hàng giá trị lớn, cần diện tích rộng, giá thuê cũng tăng từ mức 180 – 190 nghìn đồng/m2/tháng lên mức 190 – 200 nghìn đồng/m2/tháng.
Thậm chí, có những vị trí đắc địa nằm trên tuyến đường này, giá thuê cũng tăng từ mức 200 – 210 nghìn đồng/m2/tháng lên 210 – 220 nghìn đồng/m2/tháng. Những kho bãi nằm sâu trong các ngõ trên tuyến đường này, giá thuê cũng tăng từ mức 60 – 70 nghìn đồng/m2/tháng lên 75 – 90 nghìn đồng/m2/tháng. Tại khu vực đường Hoàng Quốc Việt, giá thuê nhà xưởng, kho bãi tăng từ mức 100 – 120 nghìn đồng/m2/tháng lên 110 – 130 nghìn đồng/m2/tháng.
Còn giá thuê nhà xưởng, kho bãi quận Hà Đông cũng tăng khoảng 8 – 12% so với cuối năm ngoái. Cụ thể, giá thuê nhà xưởng, kho bãi ở Vạn Phúc tăng từ 80 – 130 nghìn đồng/m2 lên mức 90 – 140 nghìn đồng/m2. Nhà xưởng, kho bãi khu vực Dương Nội, giá thuê tăng từ 70 – 90 nghìn đồng/m2/tháng lên 77 – 100 nghìn đồng/m2/tháng.
Về nhà xưởng, kho bãi ở Phú Diễn, Cầu Diễn, Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm tăng từ 50 – 80 nghìn đồng/m2/tháng lên 65 – 92 nghìn đồng/m2/tháng. Nhà xưởng khu vực Tân Phong, Xuân Đỉnh tăng giá từ 65 -70 nghìn đồng/m2/tháng lên 75 – 80 nghìn đồng/m2/tháng.
Giá thuê kho bãi, nhà xưởng Hoàng Mai tại Tam Trinh, Định Công Thượng, Linh Đàm cũng ghi nhận xu hướng đi lên về giá. Theo đó, giá thuê tăng từ mức 75 – 115 nghìn đồng/m2/tháng lên 85 – 125 nghìn đồng/m2/tháng. Khu vực Thúy Lĩnh, Lĩnh Nam, giá thuê tăng từ 50 – 75 nghìn đồng/m2/tháng lên 60 – 85 nghìn đồng/m2/tháng.
Nhà xưởng, kho bãi huyện Gia Lâm cũng tăng giá. Khu vực Phú Thị, Trâu Quỳ, Yên Viên, Dương Xá, Bát Tràng giá thuê tăng từ 60 – 100 nghìn đồng/m2/tháng lên 68 – 105 nghìn đồng/m2/tháng.
Tại khu vực An Khánh, Trạm Trôi, huyện Hoài Đức giá thuê tăng từ 45 – 80 nghìn đồng/m2/tháng lên 55 – 90 nghìn đồng/m2/tháng
DỰ BÁO TIẾP TỤC CẠNH TRANH
Không chỉ thị trường Hà Nội, nhà kho, nhà xưởng tại miền Bắc tiếp tục chuyển biến tích cực trong quý 3/2024. Ngoài nhu cầu được củng cố từ nhóm ngành sản xuất, nhóm ngành thuê kho như 3PLs (đơn vị cung cấp dịch vụ logistics) cũng có dấu hiệu cải thiện so với các quý trước.
Theo JLL, mức hấp thụ thuần quý 3/2024 đạt 86.000m2, ghi nhận sự chuyển biến tích cực và cao hơn tổng mức hấp thụ của cả hai quý đầu năm. Diện tích được cho thuê mới chủ yếu được dẫn dắt bởi tỉnh Bắc Ninh nhờ sự đóng góp đáng kể của các dự án mới. Trong khi đó, Hải Phòng và Hưng Yên có mức hấp thụ tương đương và nhờ hoạt động cho thuê của các dự án đã ổn định trên một năm.
Sau hai quý liên tiếp chào đón dự án mới, thị trường miền Bắc không ghi nhận nguồn cung mới trong quý 3/2024 và ổn định ở mức 1,2 triệu m2 diện tích cho thuê. JLL cho rằng điều này, sẽ giúp các chủ đầu tư cải thiện hiệu suất cho thuê tài sản nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng khi nguồn cung không đổi và hấp thụ diễn biến tích cực.
Trong 3 quý đầu năm 2024, một số dự án nhà kho hiện đại nổi bật đã được khởi công tại Bắc Ninh và Hưng Yên bởi các chủ đầu tư lớn và có tiêu chuẩn chất lượng cao như LOGOS và Frasers với chứng chỉ LEED, hay BWID ESR với dự án NKXS hai tầng. Sự xuất hiện của các dự án này sẽ giúp thị trường nhà kho, nhà xưởng miền Bắc ngày càng chuyên nghiệp, đáp ứng được những yêu cầu khắt khe và đa dạng hơn từ phía khách thuê.
Trong quý 3/2024, giá chào thuê trung bình của nhà kho, nhà xưởng tại thị trường miền Bắc được ghi nhận ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước, chủ yếu do sự điều chỉnh giá nhẹ của một số dự án tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Các dự án khác duy trì giá ổn định và không có nhiều biến động đáng kể.
Về triển vọng trong thời gian tới, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, vào quý 4/2024, thị trường nhà kho, nhà xưởng miền Bắc dự kiến chào đón nguồn cung mới tại tỉnh Bắc Ninh, nâng tổng nguồn cung thị trường lên hơn 1,3 triệu m2 vào cuối năm 2024 và sẽ tiếp tục mở rộng nhanh chóng vào năm 2025.
Một số dự án đáng chú ý có thể kể đến như BWID VSIP Bắc Ninh 2, LOGOS Yên Phong 2A, LOGOS và SLP tại khu công nghiệp số 3 Hưng Yên, BWID ESR Nam Sơn Hạp Lĩnh và Yên Phong mở rộng.
“Thị trường miền Bắc được dự báo tiếp tục cạnh tranh, đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ có sản phẩm chất lượng, chiến lược cho thuê hấp dẫn, linh hoạt, mà còn nắm bắt được tâm lý và có năng lực hỗ trợ khách hàng trong việc hoàn thiện các thủ tục, giấy phép, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy đúng tiêu chuẩn”, bà Trang phân tích.
HƯỞNG LỢI TỪ CHIẾN LƯỢC “TRUNG QUỐC+1”
Đánh giá về thị trường nhà kho, nhà xưởng, ông John Campbell nhận định, sự bùng nổ của thương mại điện tử và sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn FDI khiến nhu cầu về kho bãi và mặt bằng công nghiệp xây sẵn tăng mạnh. Từ đầu năm 2024 đến nay, tại các khu vực trọng điểm về bất động sản công nghiệp, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tăng 31%, với tỷ lệ lấp đầy ở mức 83%.
Đặc biệt, khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, với lợi thế về logistics, thị trường nhà xưởng, kho bãi được ưa chuộng nhờ chi phí cạnh tranh và vị trí chiến lược, phục vụ cả khách hàng trong nước và quốc tế.
Cũng theo ông John Campbell, chi phí kho bãi tại Việt Nam vẫn giữ vững độ hấp dẫn, với mức giá trung bình là 5,6 USD/m2, thu hút các công ty đang áp dụng chiến lược “Trung Quốc +1”.
Chiến lược “Trung Quốc +1” của các tập đoàn công nghệ lớn thể hiện qua dòng vốn FDI rút ròng tại Trung Quốc tăng mạnh từ năm 2019 do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19.
Gần đây, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầy tiềm năng trong xu hướng dịch chuyển trên khi nhiều doanh nghiệp lớn như Apple, Luxshare, Pegatron, Wistron, Samsung… liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất.
Các nhà phát triển đang đón nguồn cầu mạnh mẽ này thông qua các cơ sở mặt bằng hiện đại, công nghệ cao, bao gồm cả các lựa chọn thân thiện với môi trường phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.
Nhận xét về triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, ông John Campbell đánh giá, bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn.
Khi ngành sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm ngày càng đa dạng như nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.
Chỉ trong 5 năm, người thuê đất đã có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ. Điều này dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư, với việc nhiều dự án xây sẵn được tung ra thị trường ở các tỉnh trọng điểm.
Ông John cũng chia sẻ thêm: “Về các giải pháp để thu hút các doanh nghiệp tốt nhất, các khu công nghiệp và nhà phát triển bất động sản xây sẵn nên tập trung vào các dịch vụ giá trị gia tăng cao và các ưu đãi ngoài giá thuê. Ví dụ như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững và làm việc với các cơ quan bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp”.
