Tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố “nặng gánh” với các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Bởi lẽ, nó không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến, kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất rồi, vẫn có nhiều rủi ro, mà đôi khi doanh nghiệp không lường trước được.
TẮC TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã có các diễn biến tích cực, hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu “rục rịch” cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án… để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.
Tuy nhiên, còn nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Do các khó khăn trong khâu xác định giá đất.
Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi quy trình phê duyệt kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.
Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai
Dẫn chứng trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên khi tiền sử dụng đất tăng cao. Để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.
“Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở nên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính phân tích.
CẦN QUY ĐỊNH CHI TIẾT THỜI GIAN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Với vai trò là doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
Thứ nhất, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.
“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới”.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes
Thứ hai, đối với một số thị trường bất động sản đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.
Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.
Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.
Còn ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, cũng kiến nghị Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.
Đồng thời miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.
Đặc biệt, mức giá tăng cao do thị trường bất động sản Hà Nội đang tăng trưởng “nóng” với nguồn cung vẫn hạn chế, mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và hạ tầng giao thông.
Một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đấu trúng tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.
Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính, Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý.
TÍNH KHÔNG HỢP LÝ SẼ ĐẨY GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trước đó, tại văn bản góp ý về dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, kiến nghị khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch.
Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch.
Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp.
Tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch
Ông Châu đưa ra dẫn chứng dự án nhà ở thương mại tại quận 7, TP.HCM xây dựng trên khu đất 5,2ha được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1/2021 với hệ số sử dụng đất 3,05 lần, mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố.
Tháng 3/2021, doanh nghiệp đóng 850 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4,57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40%, nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3/2024.
Nếu theo dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự án phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất là 425 tỷ đồng, nhưng theo đề xuất của ông Châu thì doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất là 325 tỷ đồng.
“Nếu doanh nghiệp đã bán và đã thu tiền thì với cách tính của dự thảo Nghị định, doanh nghiệp phải bỏ tiền túi ra bù, dẫn đến nguy cơ lỗ. Nếu dự án chưa bán thì tiền sử dụng đất sẽ được cộng vào giá bán và như vậy sẽ đẩy giá nhà tăng lên, khi đó người mua nhà là người phải gánh chịu cuối cùng”, ông Châu nêu.
