Muốn giá nhà ở xã hội phù hợp phải kéo giá nhà ở thị trường xuống

Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, tuy nhiên, trên thực tế, người thu nhập thấp để mua được nhà ở xã hội lại rất khó khăn. Bởi nguồn cung ra thị trường nhà ở hạn chế, còn hiện tượng méo mó trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội.

Để tìm hướng đi kéo giá thành nhà ở xã hội phù hợp, hoàn thành giấc mơ nhà ở cho những người dân, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện cùng Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn. Theo Luật sư, muốn giá nhà ở xã hội giảm, thì giá nhà nhà ở toàn thị trường phải phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Không chỉ nhà ở thương mại, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở xã hội cũng tăng giá theo? Ông có quan điểm gì về vấn đề này?

Nếu cho rằng nhà ở xã hội tách rời với thị trường nhà ở, thì chúng ta chưa xem xét thấu đáo đến nội tại mối liên hệ giữa thị trường thành phần và thị trường tổng quát.

Hiển nhiên, khi giá nhà của thị trường nhà ở thấp, người tiêu dùng sẽ lựa chọn nhà ở của thị trường chứ ít chọn nhà ở xã hội. Ngược lại, khi giá nhà của thị trường chung cao thì người tiêu dùng sẽ xét tới giá nhà của các phân khúc thấp hơn, trong đó có nhà ở xã hội.

Hiện nay, phân khúc nhà ở xã hội chưa đủ lớn để có vai trò định hướng hoặc dẫn dắt thị trường nhà ở. Chúng ta đang cố gắng xây dựng, phát triển phân khúc nhà ở xã hội với giá phù hợp nhất có thể cho 12 loại đối tượng trong phạm vi thu nhập, mà các nhà lập pháp tính toán là tối đa 15 triệu đồng/ người /tháng.

Hiện Nhà nước đang sử dụng các hình thức hỗ trợ và ưu đãi khác nhau về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nguồn vốn ưu đãi, hỗ trợ thủ tục, hỗ trợ thời gian thực hiện, khống chế lợi nhuận của nhà đầu tư không quá 10%, để giảm được giá thành nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, dù thực tế có thể xây dựng được nhà ở xã hội giảm thật thì vẫn có rất nhiều cách và thủ thuật khác nhau để nhiều người kiếm lời. Vì lợi nhuận nên một số đối tượng sẽ tìm các cách vận dụng pháp luật hoặc vi phạm pháp luật để đạt được lợi nhuận cho chênh lệch giá nhà.

Do đó, điều quan trọng là phải xây dựng được giá nhà của thị trường phù hợp với phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà ở và mức giá này không cao hơn quá nhiều so với nhà ở xã hội.

Thưa ông, trước những hành vi kiếm lời từ nhà ở xã hội chúng ta cần làm gì để hạn chế tình trạng này?

Giải quyết những hiện tượng sai lệch trên thị trường, nên cân nhắc đưa vào quy định pháp luật các biện pháp xử lý. Đối với các trường hợp người mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng rồi bán lại kiếm lời bằng cách tịch thu số tiền vi phạm và hủy giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

Ví dụ, trong thời hạn 5 năm, kể từ khi đóng đủ tiền, mà phát hiện đối tượng không đúng theo Điều 76 Luật Nhà ở, thì hủy giao dịch mua bán, phạt tiền và tịch thu một nửa giá trị mua bán căn hộ, trả lại một nửa tiền mua nhà ở xã hội.

Nếu ngoài thời hạn 5 năm, thì hủy giao dịch mua bán căn hộ, tịch thu toàn bộ tiền mua nhà ở xã hội, phạt tiền, nếu người mua đã bán cho người khác thì phải trả tối thiểu gấp đôi cho người đã mua nhà ở xã hội, nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Đa phần, việc sai lệch đối tượng mua nhà ở xã hội xuất phát từ đối tượng không đủ điều kiện, lập hồ sơ sai lệch để mua nhà ở xã hội sử dụng, bán kiếm lời. Do đó, việc xử lý bằng biện pháp tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài chính vi phạm sẽ có hiệu quả cao hơn những hình thức xử phạt khác!

Ngoài biện pháp xử lý các hành vi trên, ông có đề xuất gì giá nhà ở xã hội về đúng với giá trị của nó?

Một trong những biện pháp để kéo được giá nhà ở xã hội xuống thấp là giảm được giá nhà ở chung của thị trường bất động sản. Điều này, mang tính định hướng, điều chỉnh mạnh mẽ từng giá nhà ở trong các phân khúc nhỏ. Biện pháp mà Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã nêu ra liên quan tới điều tiết thị trường bất động sản là yếu tố đầu cơ. Do đó, cần nghiên cứu và sớm triển khai thực hiện biện pháp này thì mới có thể đưa giá nhà về với giá trị thật, góp phần phát triển kinh tế, xã hội.

Do đó, việc nghiên cứu, triển khai sớm các nhiệm vụ, giải pháp mà Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là cần thiết.

Liên quan đến nguồn tiền để phát triển dự án, hiện nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn xã hội hóa, và dòng vốn này đa phần huy động từ vốn vay các tổ chức tín dụng. Hiện nay, đối với nguồn vốn 120.000 tỷ đồng hỗ trợ, nay tăng lên thành 140.000 tỷ đồng vẫn là nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại nên lãi suất vẫn chưa thể đảm bảo ổn định cho việc vay để xây dựng nhà ở xã hội.

Lãi suất khó duy trì ở mức thấp và ổn định trong thời gian dài, để tương ứng với thời gian xây dựng và thời gian phát triển dự án. Cơ bản chúng ta đang dùng nguồn vốn ngắn hạn cho dự án trung và dài hạn nên khó tương thích với nhau để có nguồn vốn phù hợp với dự án.

Nguồn vốn không ổn định, lãi suất cao sẽ khó có nguồn đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, đồng thời, nếu đầu tư được thì lãi suất cao, dẫn tới, giá bán cao. Do đó, cần phải tính tới các nguồn vốn khác ngoài việc đi vay từ các tổ chức tín dụng, trong đó bao gồm kênh chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản.

Nên chăng cũng nghiên cứu tính tới việc người có thu nhập thấp trong loại đối tượng được hỗ trợ về nhà ở, ngay từ đầu, sẽ đóng một khoản kinh phí vào quỹ thường xuyên, để sau này được mua nhà ở xã hội. Như vậy, có một nguồn vốn đóng lâu dài để dùng cho việc đầu tư thì phù hợp hơn và quỹ này do Ngân hàng Nhà nước quản lý.

Cụ thể, người tham gia sẽ được phép mua nhà ở xã hội sau khi đã đóng góp vào quỹ. Mô hình hoạt động như sau: mỗi tháng, người tham gia sẽ đóng một khoản tiền nhất định và sau 3-5 năm, quỹ sẽ được chốt lại (kèm theo lãi suất). Khi đến thời điểm chốt quỹ, người đóng quỹ có quyền đăng ký mua nhà ở xã hội, đồng thời tiếp tục đóng thêm cho đến khi đủ số tiền cần thiết để mua nhà.

Chẳng hạn, nếu sau 5 năm tôi đã đóng được 500 triệu đồng vào quỹ, tôi sẽ đủ điều kiện để mua một căn hộ nhà ở xã hội, theo đó, nhà tôi mua có trị giá 1,3 tỷ đồng. Tôi cần đóng thêm 800 triệu đồng. Khoản tiền này sẽ được duy trì và đóng góp cho đến khi tôi hoàn thành đủ giá trị căn hộ.

Với cơ chế này, chúng ta không cần lo lắng về vấn đề vốn, vì Ngân hàng Nhà nước sẽ quản lý quỹ và sử dụng dòng tiền này để đầu tư vào xây dựng. Mô hình hoạt động tương tự như bảo hiểm xã hội, tạo ra sự ổn định cho người tham gia.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có những quy định pháp lý rõ ràng. Trong trường hợp phát hiện gian dối, căn hộ sẽ bị tịch thu ngay lập tức. Nếu người tham gia thất nghiệp, họ cần chứng minh để được gia hạn thời gian đóng tiền, đồng thời phải có trách nhiệm tìm việc. Đối với những người mất khả năng lao động, sẽ có chính sách hỗ trợ phù hợp.

Bên cạnh những giải pháp trên, về vấn đề quy hoạch cần có giải pháp gì không, thưa ông?

Ngoài việc để ở thì khu vực xung quanh nhà ở phải có những tiện ích khác để đảm bảo những nhu cầu thiết yếu cho người dân. Hiện nay, các dự án nhà ở ngoài phục vụ việc ở và sinh hoạt của hộ gia đình, thì đa phần chỉ phục vụ được 2 nhu cầu là trung tâm thương mại và văn phòng.

Nếu chỉ dừng việc để ở thì sẽ khó thuyết phục người dân đến ngôi nhà đó ở. Bởi, người dân sẽ ưu tiên chỗ làm việc gần nhà, thay vì sống ở một khi dân cư xa công ty. Những bất tiện, khó khăn trong cuộc sống sẽ cản bước việc quyết định cư trú ở đó hoặc cư trú ở đó rồi lại lựa chọn chuyển đi.

Bên cạnh đó, yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần được quan tâm hơn. Việc xây dựng nhà ở gắn với tổng hợp các nhu cầu về hạ tầng xã hội sẽ giúp việc lựa chọn nơi ở thuận lợi, dễ dàng.

Đặc biệt, khi khu vực xung quanh nhà ở xử lý được các nhu cầu về hạ tầng xã hội thì sẽ giúp người dân không phải đi lại nhiều, không phải đi lại xa. Như vậy, sẽ giúp giảm tải giao thông đô thị đối với khu vực đó.

Đây là điều đặc biệt cần thiết khi xử lý vấn đề giao thông đô thị hiện nay của nước ta và điển hình của xu hướng này là Hàn Quốc.

– Xin cảm ơn ông!